Immobiliengeschäfte können der Umsatzsteuer unterliegen, was zu zusätzlichen Herausforderungen führen kann. Im zweiten Teil unserer Serie erklären wir die wichtigsten umsatzsteuerlichen Vorschriften und deren Auswirkungen auf Immobilien.

A. Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei.

Nicht von der Umsatzsteuer befreit hingegen sind

• die Vermietung zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden
• die Vermietung von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen
• die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen sowie
• die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, auch wenn diese wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind

Kurzfristig ist eine Beherbergung dann, wenn die Überlassung von Räumlichkeiten zu Wohn- und Schlafzwecken nach den Vorstellungen des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll. Es kommt hier also nicht auf die tatsächliche Dauer der Vermietung an, sondern auf die ableitbare Absicht des Unternehmers an.

Der Steuersatz beträgt 19%, bei der kurzfristigen Vermietung hingegen 7%.

B. Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist in § 9 UStG geregelt.

Voraussetzungen zum Verzicht auf die Umsatzsteuerpflicht:

• Die Vermietung erfolgt an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen
• Der Leistungsempfänger verwendet das Grundstück ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen
• Bei Gebäuden, welche vor dem 1.1.1998 fertig gestellt wurden, anderen Zwecken als Wohnzwecken dienen und mit der Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde ist nicht Voraussetzung, dass der Leistungsempfänger ausschließlich Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, hier genügt die Unternehmereigenschaft.

C. Ein Vorsteuerabzug ist möglich, sofern die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgt.

Bei hoher Vorsteuerbelastung etwa aus Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen empfiehlt sich daher oft – sofern möglich – die Option zur Umsatzsteuerpflicht. Es sollte dann aber in den Mietverträgen auch geregelt werden, dass eine Untervermietung nur an Unternehmer für deren Unternehmen mit ausschließlich Umsätzen die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen zulässig ist, denn andernfalls könnte beim Vermieter hierdurch der Vorsteuerabzug entfallen.

Nun kann es bei der Vermietung auch vorkommen, dass sich an eine ursprünglich der Option zur Umsatzsteuer zugängliche Vermietung eine nur umsatzsteuerfrei mögliche Vermietung anschließt. In diesem Fall sieht §15 a UStG eine Berichtigung des Vorsteuerabzugsaus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor. Bei Grundstücken gilt dies innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren. Die Rückzahlung der geltend gemachten Vorsteuerbeträge hat dann pro rata temporis zu erfolgen, muss also nicht in einem Betrag für den verbleibenden Zeitraum erfolgen.

D. Nebenleistungen zur Vermietung teilen grundsätzlich das Schicksal der Hauptleistung.

So ist zum Beispiel die Überlassung von möbliertem Wohnraum insgesamt umsatzsteuerfrei, es sei denn es läge eine kurzfristige Vermietung vor. Die Finanzverwaltung vertrat lange Zeit die Ansicht, dass sich die Umsatzsteuerfreiheit nicht auf die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände bezieht. Erst mit dem BMF-Schreiben aus dem Jahr 2017 schloss sich die Finanzverwaltung der BFH Rechtsprechung an.

Bei Nebenleistungen wie Frühstück, der Bereitstellung von Parkplätzen, WLAN, Fitness- und Wellnesseinrichtungen ist auf diese der Steuersatz von 19% anzuwenden, auch wenn dafür kein besonderes Entgelt in der Rechnung ausgewiesen ist, der Nebenleistungsanteil ist in diesem Fall zu schätzen. In der Praxis empfiehlt sich ein separater Ausweis derartiger Nebenleistungen. Die kurzfristige Überlassung der Räume unterliegt hingegen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7%.

Hierin wird in der Literatur ein Widerspruch zu dem umsatzsteuerlichen Grundsatz, dass eine Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilt, gesehen. Auch Nebenleistungen wie oben dargestellt müssten demnach dem Umsatzsteuersatz von 7% unterliegen.

Der Bundesfinanzhof hat hierzu jetzt ebenfalls Zweifel in seinen Beschlüssen aus dem Januar 2024 geäußert und daher den Europäischen Gerichtshof zur Klärung dieser Frage angerufen.

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